金堂まちなみ保存交流館（旧外村宗兵衛家）と小規模多機能型居宅介護事業所「かじやの里の新兵衛さん」

2020.2月住友不動産（株）が、戸建て1棟をまるごと再生するリフォーム商品「新築そっくりさん」を扱う店舗で、社会福祉施設（グループホーム）、寄宿舎（シェアハウス）、宿泊所（民泊施設）などを想定した、「用途変更リフォーム」の受注をスタート。

戸建ての空き家対策として、この改正が利用され利用され「用途変更リフォーム」に注力。 国土交通省の調査によると、駅から1km以内で、プチ利ファームで活用可能な空き家が、全国で約48万戸あると推計。「特定空き家等」に認定されてしまう前に地域に役立つ施設にリノベーションするニーズにつけ込む胸算用。

既存建築ストックの活用に規制緩和スタート

2019年6月「建築基準法の一部を改正する法律案」を施行。古民家の商業的利用や空き家のグループホーム、保育所としての活用を進めることで、賃貸・売却用以外のその他空き家を25年時点で400万戸程度に抑えることをめざす規制緩和。飴と鞭があるなら、鞭はなんでしょう。

＞＞http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000708.html

戸建住宅等の福祉施設等への用途変更に伴う制限の合理化・・・

空き家等を「福祉施設・商業施設等」に「用途変更」する際に、大規模な改修工事を不要とするとともに、手続を合理化し、既存建築ストックの利活用を促進

• 戸建住宅等（延べ面積200㎡未満かつ階数３以下）を福祉施設等とする場合に、在館者が迅速に避難できる措置を講じることを前提に、耐火建築物等とすることを不要とする
• 「用途変更」に伴って建築確認が必要となる規模を見直し（「用途変更」不要の規模上限を100㎡から200㎡に見直し）

大規模な建築物等に係る制限の合理化

既存建築ストックの多様な形での利活用を促進

• 既存不適格建築物を用途変更する場合に、段階的・計画的に現行基準に適合させていくことを可能とする仕組みを導入
• 新たに整備される仮設建築物と同様、既存建築物を「一時的に特定の用途とする場合」も制限を緩和

この場合の用途変更とは、現行法で「用途を変更して第６条第１項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合」でかつその用途の床面積が100㎡を超える場合の手続き「確認申請」のことです。今回この「100㎡」が「200㎡」になり緩和されるかもしれません（用途に注意）。

用途変更の円滑化について（技術的助言）＞＞国住指第4718号平成28年３月31日参照

登録文化財などの歴史的建造物は多くが既存不適格建築物ですので、一度に法適合措置を行うことが難しいですので、段階的な改修計画を立てることで、「まず活用」への敷居がうんとさがります。

現行では、用途変更時の既存建物の法適合性は関わる建築士判断とされ、指導側にとって指導のマストアイテムではないとのことで、「黙認か」と思う行政判断されるのが現状です。責任の所在をはっきりさせて進めましょう。

福祉転用による建築・地域のリノベーション: 成功事例で読みとく企画・設計・運営 森 一彦 加藤 悠介 松田 雄二ら 学芸出版社 2018-03-17 この本で取り扱われる「用途変更」後の新用途について、建築指導課では判断を保留するケースもあるようです。障害者、高齢者、児童、幼児などサービス対象者によって「施設整備」上の法律も違います。建築指導課では実態用途を解釈しようとしますが、なかなか難しい判断となるようです。省庁を超えた「箱物」管理頑張ってください。 by G-Tools