２階建ての木造戸建等で行われる大規模なリフォームで2025年4月以降に工事に着手するものは、建築確認手続の対象とな
ります。

耐震改修の現場では、屋根の軽量化（葺替え）や階段の付け替えがある場合は注意が必要です。

国交省木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について＞＞

今般の法改正により旧４号建築物から新２号建築物に移る２階建ての木造一戸建て住宅等の建築物において、大規模の修繕又は大規模の模様替を行う場合、新たに建築確認等の手続きが必要となります。

旧４号建築物：木造の場合は、高さ13ｍ以下、屋根の高さが9ｍ以下、かつ2階建てまでのもの
新２号建築物：「2階建て以上」または「延べ面積200㎡超」の建築物・・・木造・非木造は関係なし

大規模なリフォームとは、大規模の修繕・模様替えのこと

※木造平屋で200㎡以内なら大規模なリフォームをしても建築確認不要

大規模の修繕：

・修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ること
・大規模の修繕とは、修繕する建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2 超）にわたり修繕すること

大規模の模様替：

・模様替えとは、建築物の構造・規模・機能の同一性を損なわない範囲で改造すること。改修現場で原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることは「模様替え」に当たる
・大規模の模様替えとは、模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2 超）にわたり模様替えをすること

キッチン、トイレ、浴室等の水回りのみのリフォーム、バリアフリー化のための手すりやスロープの設置工事については、従来通り建築確認手続は不要です。

※建築確認手続が不要な場合でも、リフォーム後の建築物は建築基準法の規定に適合している必要があり

例えば、屋根工事。改修範囲が垂木にまで及び、改修面積が総水平投影面積に占める割合で過半となる場合は建築確認が必要・・・カバー工法は建築確認が不要

例えば外壁工事。改修範囲が壁を構成する主要な材にまで及び、改修面積が総面積に占める割合で過半となる場合は建築確認が必要・・・カバー工法は建築確認が不要

例えば、床（最下階の床は除く）。改修範囲が根太にまで及ぶ改修で、改修面積が総水平投影面積に占める割合で過半となる場合は建築確認が必要・・・既存の床の上に新しい仕上げ材を被せる改修の場合は建築確認が不要

例えば、階段。階段の過半（階ごとの総数に占める割合により判断）を架け替える場合は建築確認が必要・・・既存の階段の上に新しい仕上げ材を被せる改修の場合は建築確認が不要

例えば、柱（間柱、付け柱を除く）。柱の改修で、改修本数が総本数に占める割合で過半となる場合は建築確認が必要・・・改修本数が総本数に占める割合で過半とならない場合は建築確認が不要

例えば、梁（小梁を除く）。梁の改修で、改修本数が総本数に占める割合で過半となる場合は建築確認が必要・・・改修本数が総本数に占める割合で過半とならない場合は建築確認が不要

省エネ基準適合

2025年4月(R7年4月）以降に着工する原則全ての住宅・建築物について省エネ基準適合が義務付けられます。

ただし、以下の建築物については適用除外となります。
① 10㎡以下の新築・増改築
② 居室を有しないこと又は高い開放性を有することにより空気調和設備を設ける必要がないもの
③ 歴史的建造物、文化財等
④ 応急仮設建築物、仮設建築物、仮設興行場等

■ 省エネ基準適合義務制度は、増改築を行う場合にも対象。「増改築」には、修繕・模様替え（いわゆるリフォーム）は含まれません。

■ 増改築の場合は、増改築を行う部分が省エネ基準に適合する必要あり

リフォームと減税

■耐震改修をした場合の特例
2006年1月1日から2026年3月31日までに、昭和57年1月1日以前に建てられた住宅について一定の耐震改修工事をした場合には、一定期間、その住宅にかかる固定資産税を2分の1に減額。改修により「認定長期優良住宅」に該当する場合は、固定資産税の3分の2を減額。ただし、耐震基準に適合した工事であることの証明が必要。

■省エネ改修をした場合の特例
2008年1月1日に存在していた住宅(賃貸住宅を除く)について2008年4月1日から2026年3月31日までの聞に、一定の省エネ改修工事をした場合には、工事が完了した翌年度分の固定資産税のうち(1戸あたり120㎡相当分まで)、3分の1を減額。耐震改修をした場合と同様、改修により「認定長期優良住宅」に該当することになった場合は、固定資産税の3分の2を減額。なお、必ず現行の省エネ基準に適合した改修とすること。この減額については、耐震改修に伴う減額と同時に適用は不可。

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