古民家リノベーション、事業化

【相談】歴史的建造物を宿泊・飲食へのリノベーション事業を考えています。更地からの新規店舗展開ばかり携わっていて、この案件の進め方がわかりません。どうしたらいいでしょうか？

【答え】

歴史的建造物の立地条件と適法化

まず都市計画上、希望の用途の事業が営めるかの確認をしましょう。都市計画区域か？市街化調整区域か？用途地域は何か？地域・地区の指定状況で用途制限はないか、、、です。

多くは自治体の都市計画情報の検索サイトでわかります。地図上で確定できない場合は直接建築指導課や都市計画課等の窓口で確認が必要です。

建築基準法上の道路の有無や、計画道路に敷地がかかっていないか等も気になりますね。

次にJ-SHISや重ねるハザードマップ等で地域の安全性を識りましょう。

土地建物の所有者情報は登記事項証明書、過去の所有等履歴は土地台帳や閉鎖済み登記簿でわかります。

官民等の境界明示の履歴は自治体の道路課等でわかります。敷地内に水路や里道があることもありますので公図とともに確認しましょう。

過去の建物調査があれば１番いいですが、敷地内の各棟の建設年月で建基法施行前の建物の有無はつかんでおきましょう。登記簿や固定資産税の登録情報で分かる場合があります。わからなければ、また反証がでる恐れがなければ、なければ「えいやっ」で決めてしまいましょう。

こうして敷地内の少なくとも活用する建物の建設年がわかれば、その建物が既存不適格建築物かどうか判明します。

建築基準法による縛り、規制、できること、やらねばならないこと、は建築士に委ねて概ねの不適格状況はつかんでおきましょう。

こうして白いキャンパスに絵を描く準備ができます。ここまでがあとの勝負を差配しますので結構な作業量を覚悟して、そうしたコストも考えた事業計画をしてください。

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