現況の耐震診断

 

現況平面図　1Fは4DK,2Fには貸し室があります。

評点は0.18、必要耐力の18％しかないという結果です。壁の配置バランスも悪く建物の偏心が顕著です。

建物概要

崖の上に外階段を持つ木造2階建ての住宅です。2階は一部賃貸になっています。南北に長細く切妻の屋根、建築当初のまま釉薬瓦が土葺きで載っています。壁も土壁で、内部の土壁はほぼ天井までしかありません。

補強計画　間取りそのまま耐震・断熱+仕上げでリフレッシュ

補強後の平面図

屋根を軽いもの（石綿スレート）に葺替え、劣化改修を十分行った上、断熱改修を含め1階は内壁と天井と床を撤去する大がかりな改修とします。壁の補強はリフレッシュする部屋を選んで行い、バランスを矯正します。この際、水回りの更新を行って安全快適な住まいにとの計画です。

改修費用

 

壁床天井天井の+撤去補強費用として約416万円との結果です（達人診断）。断熱性能のアップもご希望です。外壁や屋根・樋の外装で250万～、1.2階の水回り3カ所の更新を加えると300万円～、サッシや内装ドア、全室の仕上げや収納も更新すれば600万～その他設備を合せると総計1500万～2200万はかかると思われます。

工事面積が約40坪ですので、解体して新築すると3500万～ぐらいなので、改修にトライするメリットはあるかもしれません。

ちなみに造成や石積み、内部の基礎については詳細に調査をする必要があります。建築当時と現在では検証する安全率がかなり違うため、整合性をとると解体し建替えるとの結果になることも多いです。（現在の感覚での安全・安心・快適の性能は50年まえと比較にならない）